Category Archives: Guide

Come Funziona la Rinegoziazione di un Mutuo

14 Mag, 2021
admin
No Comments

Il mutuo, come noto, è una tipologia di finanziamento che grava per diversi decenni sulle spalle di chi lo ha acceso, dal momento che ha durata decennale, ventennale o trentennale. Vista la durata elevata di tale contratto, in alcuni casi si presenta la necessità di rinegoziare il mutuo. Il ricorso a tale operazione può essere determinato da una modifica delle situazioni del cliente o dalla volontà della banca di imporre al cliente delle variazioni al contratto firmato anni prima.

Naturalmente tale opzione è consentita solo se il contratto di mutuo esplicita questa possibilità ma, è bene ricordarlo, oggi come oggi molti mutui offrono questa opzione.
Non ci sono costi legati a questa tipologia di operazione, come sancito dalla legge 224 del 2007 che consente al cliente di ottenere la revisione delle condizioni fissate da un mutuo in corso.

Quali sono, quindi, le caratteristiche di questa operazione?
Essa non prevede l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione di uno nuovo, ma va semplicemente ad agire su determinate clausole del vecchio contratto.
L’opzione può essere effettuata solo tra i soggetti che originariamente hanno sancito il contratto, ovvero tra lo stesso cliente e lo stesso istituto, che per giungere un accordo devono essere concordi sulle nuove condizioni. In questo momento preciso non è richiesta la presenza del notaio.
Un’ultima precisazione. Risulta essere importante non confondere, come spesso accade, sostituzione e rinegoziazione del mutuo. La sostituzione, infatti, è da intendersi come l’estinzione del vecchio debito, che viene sostituto da un altro finanziamento. Su chiude un contratto, se ne apre un altro. In questo caso, quindi, i contraenti possono cambiare o rimanere i medesimi, così come l’importo e la tipologia di mutuo.
Nella rinegoziazione, invece, è prevista solo la modifica di determinate clausole (come ad esempio durata, tasso,…). In questo caso, quindi, i contraenti restano i medesimi.

La differenza tra le due soluzioni, quindi, è evidente ed emerge anche in considerazione del costo delle operazioni. Per rinegoziare infatti non è richiesto l’intervento di un notaio, ma è sufficiente una comunicazione tra banca e utente finale.

Come Comprare Casa – Aspetti Burocratici

21 Apr, 2021
admin
No Comments

Quando si cerca una casa da acquistare si possono usare i canali ufficiali (agenzie immobiliari) e quelli informali (annunci, cartelli, ecc.).
Una volta identificato un alloggio, il potenziale acquirente prende un appuntamento con il proprietario o con l’agenzia per visitarlo. Rivolgersi ad un’agenzia può essere una garanzia ma perché questa scelta non si trasformi in un errore è assolutamente necessario per prima cosa accertarsi che sia regolarmente iscritta in camera di commercio, . Per la Legge italiana (n° 39 del 1989), possono esercitare il mestiere di intermediazione immobiliare solo le agenzie iscritte alle Camere di Commercio., secondariamente è necessario stabilire preventivamente e possibilmente per scritto il compenso, le modalità di pagamento ed i servizi che mi verranno erogati a fronte del pagamento (la percentuale è a libera contrattazione, la media praticata è all’incirca del 3%), eventuali discrepanze tra quanto promesso e quanto erogato può essere motivo di abbassamento del compenso pattuito. Bisogna presentare grande attenzione ai moduli che vengono presentati ed in particolare a quello della “proposta d’acquisto”: e quindi è necessario leggere con molta attenzione tutte le clausole in essi contenute ed accertarsi
che gli stessi siano stati depositati presso la camera di commercio, rivolgetevi sempre ad agenzie serie ed è buona norma interpellare più agenzie prima di decidere Se avete dei dubbi rivolgetevi alle associazioni di categoria, alle camere di commercio e/o alle associazioni
dei consumatori.

Nel caso in cui l’acquirente ha un rapporto diretto con il proprietario, è bene che si rivolga ad una associazione di tutela per avere informazioni ed assistenza. Può essere utile,
ad esempio, conoscere il prezzo medio per metro quadro della zona in cui è collocata la casa al fine di valutare se i prezzo richiesto dal proprietario è troppo alto rispetto al valore di mercato.

Le verifiche tecniche e legali

Risulta essere indispensabile effettuare alcuni controlli prima di sottoscrivere qualunque impegno ovvero vincolare la definizione del contratto alla verifica e conformità degli stessi.
Devono essere svolti i controlli di tipo tecnico: una analisi approfondita dello stato di conservazione dell’appartamento, qualora si tratti di un immobile usato, è una precauzione fondamentale per non ritrovarsi a dover fronteggiare spese improvvise per rimediare a carenze strutturali dell’appartamento. In particolare è importante conoscere la situazione dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento e del gas, prestando attenzione che si tratti di strutture a norma di legge ovvero l’immobile non lo è e quindi l’eventuale messa a norma
sarà a carico dell’acquirente. Bisogna sapere che la vendita avviene sempre a corpo e non a misura, pertanto per conoscere l’esatta metratura è necessario misurare l’appartamento, le misurazioni e la disposizione interna devono corrispondere alle planimetrie catastali e alle
concessioni e/o licenze edilizie.
Molto importante è la verifica delle informazioni di tipo tecnico, urbanistico e legale sulla casa, come la conformità di ciò che si acquista alle leggi sull’edilizia o l’esistenza di un’ipoteca (attenzione al tipo di eventuale ipoteca, se fosse giudiziale bisogna informarsi presso il tribunale sulla effettivo valore del debito).
Recandosi all’Ufficio del Catasto, unito alle generalità della persona proprietaria dell’immobile, si può rilevare dal repertorio corrispondente al nominativo, sia le compravendite effettuate, sia eventuali iscrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile. attenzione al titolo di provenienza, se l’immobile è pervenuto per donazione ciò può impedire la concessione di un mutuo.

Risulta essere importanti farsi documentare dal venditore l’assenza di eventuali debiti nei confronti del fisco. In particolare si potrà verificare che
-per l’IRPEF e le altre imposte dirette, l’inesistenza di eventuali debiti di imposta (relativi all’anno in corso e a quello precedente);
-non ci siano controversie in attesa di decisione presso le Commissioni Tributarie o l’Autorità Giudiziaria.

Una volta effettuati i necessari controlli e raggiunto un accordo economico tra le parti contraenti, i contratti da sottoscrivere sono due
-prima il compromesso, che è una scrittura privata che stabilisce le modalità dell’acquisto;
-poi l’atto di vendita – o rogito notarile – che è il documento ufficiale di compravendita.
Si tratta di operazioni molto complesse, che comportano l’assunzione di precisi impegni da parte dei contraenti, per questo è necessario, qual’ora non ci si sia avvalsi dell’opera di un serio agente immobiliare, essere assistiti da un avvocato o da un notaio di fiducia.
Ricordatevi che l’80% delle controversie può essere evitato stipulando un buon preliminare.

Il compromesso

Risulta essere il contratto preliminare tra venditore e compratore con cui le parti si accordano sulle modalità della compravendita: esso ha effetti solo obbligatori di premessa di vendita e di acquisto, mentre la proprietà si trasferisce esclusivamente con il rogito notarile. Risulta essere l’atto fondamentale per cui è estremamente importante che siano specificate nel modo più dettagliato possibile tutte le clausole che saranno inserire nel contratto di compravendita.
Devono essere specificati nel compromesso
-dati anagrafici di venditore e compratore;
-descrizione più particolareggiata possibile dell’abitazione;
-prezzo pattuito, modalità e scadenza di pagamento;
-importo e natura della caparra;
-dichiarazione del proprietario sull’inesistenza di ipoteche;
-dichiarazione del proprietario sulla regolarità edilizia (abitabilità e agibilità); e corrispondenza tra le planimetrie catastali e lo stato di fatto a pena di nullità;
-dichiarazione del proprietario sulla regolarità fiscale dell’alloggio;
-indicazioni catastali;
-Classificazione energetica ovvero impegno da parte del venditore a produrla entro l’atto.
-Se ci si è avvalsi dell’opera di un agenzia o meno e se si quale
-regolamento e spese condominiali (se si tratta di condominio);
-estremi di contratto di locazione (se si tratta di appartamento occupato);
-data concordata dell’atto di rogito;
-la data di effettiva consegna dell’alloggio.

Risulta essere inoltre da ricordare che, quando sia presente un ipoteca sull’alloggio, nel versare la caparra si dovrà tenere conto del debito residuo Il venditore deve impegnarsi a cancellare il vecchio mutuo in tempo utile, in modo che
il compratore abbia il tempo di “accendere” il proprio. Ma è anche possibile, se permesso dall’atto di mutuo precedente, trasferire direttamente il mutuo; ( è assolutamente consigliabile controllare che la banca quando trasferisce il mutuo liberi completamente il vecchio
mutuatario da qualsiasi obbligo) in tal caso, il trasferimento viene comunicato direttamente dal notaio alla banca al momento dell’atto, risparmiando così tutte le spese di apertura di un nuovo mutuo. E’ assolutamente importante sapere che il contratto preliminare è un
atto che nasce in bollo quindi le marche da bollo (14,62 ogni 100 righe) devono avere data uguale o antecedente a quella dell’atto, deve sempre essere registrato (D.P.R. 131/1986;legge 27/12/2006 N° 296) presso l’agenzia delle entrate pagando le relative imposte (50% per parte).
Per una maggiore tutela sarebbe opportuna la trascrizione nelle conservatorie dei registri immobiliari, del compromesso, questa operazione va fatta da un notaio ed ha un costo.
Al momento della firma del compromesso, l’acquirente deve pagare una somma (la cosiddetta “caparra”) definita tra le parti, generalmente non inferiore al 10% del prezzo dell’immobile; la quota restante può essere versata in una sola volta o in più rate, fino al saldo, che deve comunque avvenire al momento dell’atto (prestare attenzione perché in caso di versamento in più rate all’atto della registrazione del preliminare cambia l’imposta applicata).
La somma versata impegna chi la versa e chi la riceve alla stipula del successivo contratto: se in questo frattempo l’acquirente decide di non comprare più l’alloggio, il proprietario può trattenere la somma ricevuta; se è il proprietario che non vuole più vendere, allora è l’acquirente che ha diritto ad avere indietro una somma pari al doppio della caparra stessa (ulteriori adempimenti dipendono dal tipo di caparra confirmatoria o penitenziale).
Nel caso di accesso al mutuo è preferibile prevedere la condizione sospensiva nel caso in cui la banca non conceda il mutuo. Ovvero preventivamente sottoscrivere una proposta condizionata e procedere alla stipula del preliminare solo dopo avere ottenuto la delibera del mutuo, cioè una proposta di acquisto immobile vincolata al mutuo.

Il rogito notarile

Risulta essere il contratto di compravendita vero e proprio in cui si sancisce l’avvenuto trapasso di proprietà, che deve essere registrato da un notaio, che è a carico dell’acquirente ed è scelto di diritto da quest’ultimo. Il notaio dovrà effettuare le opportune verifiche, redigere l’atto, calcolare le imposte sulla compravendita e occuparsi della registrazione dell’atto. Dopo avere firmato l’atto e pagato il notaio la nuova casa sarà del nuovo proprietario. Ricordatevi che se vi siete avvalsi dell’opera di un intermediario questi deve essere citato nell’atto come pure il compenso pagato, le responsabilità in caso di dichiarazione mendace sono molto gravose (dichiarazione falsa in atto pubblico, maggior imposta da pagare).
Sono previste agevolazioni per chi acquista l’alloggio nel Comune dove ha la residenza.
Per poterne usufruire l’acquirente deve dichiarare nell’atto
-di non possedere un altro fabbricato nel Comune dove acquisti l’alloggio;
-che questo sarà utilizzato come abitazione;
-di non aver già usufruito di queste agevolazioni.

L’acquisto di una casa in costruzione

Comprare una casa in costruzione può essere un modo per risparmiare. Gli immobili acquistati sulla carta costano generalmente tra il 5 e l’8% in meno. Il motivo è semplice: i costruttori, in questo modo, incassano in anticipo il
denaro necessario all’avanzamento dei lavori senza ricorrere al prestito bancario, e, dovendo pagare meno interessi, possono offrire appartamenti a prezzi più convenienti.
Per l’acquirente il vantaggio, oltre che nel risparmio, sta nella possibilità di intervenire nel progetto, e quindi, di personalizzarlo.
Alcuni accorgimenti permetteranno di non avere problemi
-affidatevi a ditte costruttrici solide che possano offrire garanzie reali. Verificate che non abbiano subito fallimenti, o procedimenti giudiziari, rivolgendovi alla Camera di commercio della vostra città.
-Il costruttore deve sempre fornirvi una polizza fideiussoria durante le fasi che intercorrono tra il preliminare ed il rogito per tutte le somme che gli vengono versate e questo a pena di nullità su richiesta dell’acquirente, contestualmente all’atto
deve fornirvi una polizza decennale a copertura di eventuali vizi.
-Mentre le banche, grazie all’ipoteca, possono vendere all’asta gli immobili già edificati o almeno l’area, gli acquirenti, che hanno dato i soldi ma non sono ancora proprietari (oppure hanno già rogitato, ma l’ipoteca non è stata estinta), perdono tutto o quasi tutto, dato che prima si pagano i creditori “privilegiati” ecco perché la legge a tutela ha imposto la polizza fidejussoria.
-Grazie a speciali registri (disponibili presso gli uffici catastali del vostro comune) potete controllare che l’area su cui è costruito l’immobile sia effettivamente di proprietà dell’impresa costruttrice;

Diffidate dei venditori che presentano contratti poco chiari. Verificate che siano descritti nel dettaglio le caratteristiche tecniche delle lavorazioni e i materiali da usare, e i tempi di costruzione e di completamento dei lavori; non versate cifre troppo alte al momento della prenotazione dell’immobile e frazionate i restanti pagamenti non a scadenze fisse, ma alla conclusione delle singole fasi dei lavori.

Compilazione della Cambiale – Come Fare

30 Apr, 2017
admin
No Comments

La cambiale è un titolo di credito in cui è presente la promessa o l’ordine di effettuare il pagamento di una somma di denaro.

La cambiale è di proprietà di chi la possiede. Solo con il possesso si ha il diritto di ottenere la somma indicata sul documento.

Possiamo individuare due tipi di cambiale, il pagherò e la tratta. Il pagherò è una promessa di pagamento, che viene fatta da chi firma la cambiale. Questo soggetto si impegna quindi a pagare una determinata somma di denaro al possessore della cambiale. La cambiale tratta è invece un ordine che il creditore fa al debitore di pagare una determinata somma di denaro nel luogo e alla scadenza indicati.

La cambiale deve avere queste caratteristiche per essere valida.

Deve contenere la denominazione di cambiale.
Deve includere la promessa incondizionata, nel caso di pagherò, o l’ordine incondizionato, nel caso di cambiale tratta, di pagare una somma determinata.
Deve includere la data e il luogo di emissione.
Deve contenere il nome del beneficiario.
Deve essere indicato il luogo del pagamento.
Deve essere firmata da chi emette il documento.
Deve indicare la data. Questa può essere indicata con una data precisa o specificando un periodo successivo alla presentazione. Per dettaglio è possibile fare riferimento a questo sito sulla cambiale su cui è presente una guida in questa pagina.

Il bollo è necessario per l’esecutività della cambiale. L’importo del bollo è proporzionale all’ammontare della somma, più precisamente è pari al 12 per mille dell’importo facciale.

Cosa Sono gli Stakeholder

7 Apr, 2017
admin
No Comments

Mi e’ stata inviata una domanda via mail e, visto che la risposta potrebbe interessare molti dei miei lettori, ho deciso di pubblicarla.

La domanda è questa: Cosa sono gli Stakeholder?

Il termine è di origine anglosassone, e ad oggi non ci sono traduzioni o riscontri linguistici in italiano.

Comunque, con il termine Stakeholder si intendono tutti i portatori di interesse che gravitano attorno allorganizzazione dell’azienda, e che con le loro opinioni sono capaci di influenzare le decisioni del management. Inoltre stabiliscono con l’azienda relazioni di diversa natura.

Quindi, possono essere esempi di Stakeholder:

Gli azionisti
I lavoratori
I sindacati
Gli enti pubblici
i fornitori
i finanziatori
le associazioni di consumatori
gli abitanti del luogo in cui limpresa sorge

Insomma, sono considerati Stakeholder tutti coloro che sono nel raggio dazione dell’azienda, e che ne vengono in qualche modo, nel bene e nel male, condizionati, investiti, coinvolti.

Negli anni passati, il compito del management era quello di massimizzare il profitto senza “guardare in faccia” a nessuno. Oggi la situazione è cambiata, l’opinione pubblica è diventata più sensibile verso certi temi (ambiente, sicurezza sul lavoro….) e il management ha smesso di concentrarsi solo sulla crescita del profitto, ma è diventato più sensibile alle richieste e alle opinioni dei vari gruppi.

Come Funziona il Franchising

28 Dic, 2015
admin
No Comments

Con il termine franchising si identifica una sorta di collaborazione commerciale tra un imprenditore privato e un grande marchio già affermato a livello locale, nazionale o mondiale.
Gli imprenditori che optano per il franchising sanno di avere due importanti vantaggi:
Non devono anticipare tutte le spese per avviare l’attività;
Possono contare su una solida struttura commerciale in grado di seguirli costantemente giorno dopo giorno.

Il franchising è detto anche “affiliazione commerciale” mentre il commerciante è l’affiliato e la società madre è l’affiliante.

Questa formula di collaborazione è regolamentata dalla legge n. 129 del 6 maggio 2004 e solitamente gli accordi tra le due figure sono che:
L’azienda madre concede il diritto vendere i propri prodotti o servizi esponendo l’insegna del proprio marchio;
L’affiliato è obbligato a rispettare le procedure standard e il sistema di gestione e produzione dell’azienda madre e a pagare, alla stessa, una percentuale sul fatturato.

Come è possibile immaginare, il franchising ha avuto inizio nel Stati Uniti durante gli anni 30 quando alcune grandi catene di ristoranti hanno imposto al mondo i loro prodotti e il loro remunerativo sistema di gestione.
Venti anni più tardi è toccato ai fast-food (McDonald’s ecc.) e poi ad altri grandissimi marchi (di tutto il mondo) che oggi possiamo riconoscere visitando un qualsiasi centro commerciale.

Il franchising è stato creato soprattutto per agevolare le aziende madri nella vendita dei propri prodotti o servizi. Infatti al rischio (comunque minimo) dell’azienda di scegliere il luogo dell’attività, il personale, di investire nell’arredamento, di rifornire gli scaffali, di acquistare le attrezzature ecc. c’è l’enorme vantaggio di aggirare legalmente la norma antitrust che impone sia dei limiti alla quota di mercato detenibile da una singola società sia una distanza e un bacino di utenza minimo fra due punti vendita dello stesso settore merceologico.
Questo è ottenibile in quanto il proprietario dell’attività è un soggetto diverso dal marchio aziendale.
Inoltre i costi di gestione dell’attività sono a carico dell’affiliato, con un ulteriore vantaggio economico dell’azienda madre.

Suggerimenti
E’ consigliabile essere affiancati da un legale e da un consulente commerciale prima di procedere alla firma di un contratto in franchising in modo da essere certi e coscienti delle limitazioni, vantaggi, svantaggi che avrete in futuro; potete anche consultare il sito dell’AssoFranchising.
Per ogni evenienza, sarebbe meglio imporre una durata al contratto e in questo caso si deve essere certi di avere il tempo necessario ad ammortizzare l’intero investimento sopportato.
Tenete presente che la maggior parte dei contratti di franchising vengono stipulati con marchi che hanno un enorme potere commerciale in tutto il mondo e questo può portarli a impostare il loro “pensiero di mercato” in modo specifico e indiscutibile. Questo potrebbe rivelarsi una lama a doppio taglio: è preferibile valutare diversi marchi dello stesso settore prima di firmare un contratto vincolante.