Come Comprare Casa – Aspetti Burocratici

Come Comprare Casa – Aspetti Burocratici

21 Apr, 2021
admin
No Comments

Quando si cerca una casa da acquistare si possono usare i canali ufficiali (agenzie immobiliari) e quelli informali (annunci, cartelli, ecc.).
Una volta identificato un alloggio, il potenziale acquirente prende un appuntamento con il proprietario o con l’agenzia per visitarlo. Rivolgersi ad un’agenzia può essere una garanzia ma perché questa scelta non si trasformi in un errore è assolutamente necessario per prima cosa accertarsi che sia regolarmente iscritta in camera di commercio, . Per la Legge italiana (n° 39 del 1989), possono esercitare il mestiere di intermediazione immobiliare solo le agenzie iscritte alle Camere di Commercio., secondariamente è necessario stabilire preventivamente e possibilmente per scritto il compenso, le modalità di pagamento ed i servizi che mi verranno erogati a fronte del pagamento (la percentuale è a libera contrattazione, la media praticata è all’incirca del 3%), eventuali discrepanze tra quanto promesso e quanto erogato può essere motivo di abbassamento del compenso pattuito. Bisogna presentare grande attenzione ai moduli che vengono presentati ed in particolare a quello della “proposta d’acquisto”: e quindi è necessario leggere con molta attenzione tutte le clausole in essi contenute ed accertarsi
che gli stessi siano stati depositati presso la camera di commercio, rivolgetevi sempre ad agenzie serie ed è buona norma interpellare più agenzie prima di decidere Se avete dei dubbi rivolgetevi alle associazioni di categoria, alle camere di commercio e/o alle associazioni
dei consumatori.

Nel caso in cui l’acquirente ha un rapporto diretto con il proprietario, è bene che si rivolga ad una associazione di tutela per avere informazioni ed assistenza. Può essere utile,
ad esempio, conoscere il prezzo medio per metro quadro della zona in cui è collocata la casa al fine di valutare se i prezzo richiesto dal proprietario è troppo alto rispetto al valore di mercato.

Le verifiche tecniche e legali

Risulta essere indispensabile effettuare alcuni controlli prima di sottoscrivere qualunque impegno ovvero vincolare la definizione del contratto alla verifica e conformità degli stessi.
Devono essere svolti i controlli di tipo tecnico: una analisi approfondita dello stato di conservazione dell’appartamento, qualora si tratti di un immobile usato, è una precauzione fondamentale per non ritrovarsi a dover fronteggiare spese improvvise per rimediare a carenze strutturali dell’appartamento. In particolare è importante conoscere la situazione dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento e del gas, prestando attenzione che si tratti di strutture a norma di legge ovvero l’immobile non lo è e quindi l’eventuale messa a norma
sarà a carico dell’acquirente. Bisogna sapere che la vendita avviene sempre a corpo e non a misura, pertanto per conoscere l’esatta metratura è necessario misurare l’appartamento, le misurazioni e la disposizione interna devono corrispondere alle planimetrie catastali e alle
concessioni e/o licenze edilizie.
Molto importante è la verifica delle informazioni di tipo tecnico, urbanistico e legale sulla casa, come la conformità di ciò che si acquista alle leggi sull’edilizia o l’esistenza di un’ipoteca (attenzione al tipo di eventuale ipoteca, se fosse giudiziale bisogna informarsi presso il tribunale sulla effettivo valore del debito).
Recandosi all’Ufficio del Catasto, unito alle generalità della persona proprietaria dell’immobile, si può rilevare dal repertorio corrispondente al nominativo, sia le compravendite effettuate, sia eventuali iscrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile. attenzione al titolo di provenienza, se l’immobile è pervenuto per donazione ciò può impedire la concessione di un mutuo.

Risulta essere importanti farsi documentare dal venditore l’assenza di eventuali debiti nei confronti del fisco. In particolare si potrà verificare che
-per l’IRPEF e le altre imposte dirette, l’inesistenza di eventuali debiti di imposta (relativi all’anno in corso e a quello precedente);
-non ci siano controversie in attesa di decisione presso le Commissioni Tributarie o l’Autorità Giudiziaria.

Una volta effettuati i necessari controlli e raggiunto un accordo economico tra le parti contraenti, i contratti da sottoscrivere sono due
-prima il compromesso, che è una scrittura privata che stabilisce le modalità dell’acquisto;
-poi l’atto di vendita – o rogito notarile – che è il documento ufficiale di compravendita.
Si tratta di operazioni molto complesse, che comportano l’assunzione di precisi impegni da parte dei contraenti, per questo è necessario, qual’ora non ci si sia avvalsi dell’opera di un serio agente immobiliare, essere assistiti da un avvocato o da un notaio di fiducia.
Ricordatevi che l’80% delle controversie può essere evitato stipulando un buon preliminare.

Il compromesso

Risulta essere il contratto preliminare tra venditore e compratore con cui le parti si accordano sulle modalità della compravendita: esso ha effetti solo obbligatori di premessa di vendita e di acquisto, mentre la proprietà si trasferisce esclusivamente con il rogito notarile. Risulta essere l’atto fondamentale per cui è estremamente importante che siano specificate nel modo più dettagliato possibile tutte le clausole che saranno inserire nel contratto di compravendita.
Devono essere specificati nel compromesso
-dati anagrafici di venditore e compratore;
-descrizione più particolareggiata possibile dell’abitazione;
-prezzo pattuito, modalità e scadenza di pagamento;
-importo e natura della caparra;
-dichiarazione del proprietario sull’inesistenza di ipoteche;
-dichiarazione del proprietario sulla regolarità edilizia (abitabilità e agibilità); e corrispondenza tra le planimetrie catastali e lo stato di fatto a pena di nullità;
-dichiarazione del proprietario sulla regolarità fiscale dell’alloggio;
-indicazioni catastali;
-Classificazione energetica ovvero impegno da parte del venditore a produrla entro l’atto.
-Se ci si è avvalsi dell’opera di un agenzia o meno e se si quale
-regolamento e spese condominiali (se si tratta di condominio);
-estremi di contratto di locazione (se si tratta di appartamento occupato);
-data concordata dell’atto di rogito;
-la data di effettiva consegna dell’alloggio.

Risulta essere inoltre da ricordare che, quando sia presente un ipoteca sull’alloggio, nel versare la caparra si dovrà tenere conto del debito residuo Il venditore deve impegnarsi a cancellare il vecchio mutuo in tempo utile, in modo che
il compratore abbia il tempo di “accendere” il proprio. Ma è anche possibile, se permesso dall’atto di mutuo precedente, trasferire direttamente il mutuo; ( è assolutamente consigliabile controllare che la banca quando trasferisce il mutuo liberi completamente il vecchio
mutuatario da qualsiasi obbligo) in tal caso, il trasferimento viene comunicato direttamente dal notaio alla banca al momento dell’atto, risparmiando così tutte le spese di apertura di un nuovo mutuo. E’ assolutamente importante sapere che il contratto preliminare è un
atto che nasce in bollo quindi le marche da bollo (14,62 ogni 100 righe) devono avere data uguale o antecedente a quella dell’atto, deve sempre essere registrato (D.P.R. 131/1986;legge 27/12/2006 N° 296) presso l’agenzia delle entrate pagando le relative imposte (50% per parte).
Per una maggiore tutela sarebbe opportuna la trascrizione nelle conservatorie dei registri immobiliari, del compromesso, questa operazione va fatta da un notaio ed ha un costo.
Al momento della firma del compromesso, l’acquirente deve pagare una somma (la cosiddetta “caparra”) definita tra le parti, generalmente non inferiore al 10% del prezzo dell’immobile; la quota restante può essere versata in una sola volta o in più rate, fino al saldo, che deve comunque avvenire al momento dell’atto (prestare attenzione perché in caso di versamento in più rate all’atto della registrazione del preliminare cambia l’imposta applicata).
La somma versata impegna chi la versa e chi la riceve alla stipula del successivo contratto: se in questo frattempo l’acquirente decide di non comprare più l’alloggio, il proprietario può trattenere la somma ricevuta; se è il proprietario che non vuole più vendere, allora è l’acquirente che ha diritto ad avere indietro una somma pari al doppio della caparra stessa (ulteriori adempimenti dipendono dal tipo di caparra confirmatoria o penitenziale).
Nel caso di accesso al mutuo è preferibile prevedere la condizione sospensiva nel caso in cui la banca non conceda il mutuo. Ovvero preventivamente sottoscrivere una proposta condizionata e procedere alla stipula del preliminare solo dopo avere ottenuto la delibera del mutuo, cioè una proposta di acquisto immobile vincolata al mutuo.

Il rogito notarile

Risulta essere il contratto di compravendita vero e proprio in cui si sancisce l’avvenuto trapasso di proprietà, che deve essere registrato da un notaio, che è a carico dell’acquirente ed è scelto di diritto da quest’ultimo. Il notaio dovrà effettuare le opportune verifiche, redigere l’atto, calcolare le imposte sulla compravendita e occuparsi della registrazione dell’atto. Dopo avere firmato l’atto e pagato il notaio la nuova casa sarà del nuovo proprietario. Ricordatevi che se vi siete avvalsi dell’opera di un intermediario questi deve essere citato nell’atto come pure il compenso pagato, le responsabilità in caso di dichiarazione mendace sono molto gravose (dichiarazione falsa in atto pubblico, maggior imposta da pagare).
Sono previste agevolazioni per chi acquista l’alloggio nel Comune dove ha la residenza.
Per poterne usufruire l’acquirente deve dichiarare nell’atto
-di non possedere un altro fabbricato nel Comune dove acquisti l’alloggio;
-che questo sarà utilizzato come abitazione;
-di non aver già usufruito di queste agevolazioni.

L’acquisto di una casa in costruzione

Comprare una casa in costruzione può essere un modo per risparmiare. Gli immobili acquistati sulla carta costano generalmente tra il 5 e l’8% in meno. Il motivo è semplice: i costruttori, in questo modo, incassano in anticipo il
denaro necessario all’avanzamento dei lavori senza ricorrere al prestito bancario, e, dovendo pagare meno interessi, possono offrire appartamenti a prezzi più convenienti.
Per l’acquirente il vantaggio, oltre che nel risparmio, sta nella possibilità di intervenire nel progetto, e quindi, di personalizzarlo.
Alcuni accorgimenti permetteranno di non avere problemi
-affidatevi a ditte costruttrici solide che possano offrire garanzie reali. Verificate che non abbiano subito fallimenti, o procedimenti giudiziari, rivolgendovi alla Camera di commercio della vostra città.
-Il costruttore deve sempre fornirvi una polizza fideiussoria durante le fasi che intercorrono tra il preliminare ed il rogito per tutte le somme che gli vengono versate e questo a pena di nullità su richiesta dell’acquirente, contestualmente all’atto
deve fornirvi una polizza decennale a copertura di eventuali vizi.
-Mentre le banche, grazie all’ipoteca, possono vendere all’asta gli immobili già edificati o almeno l’area, gli acquirenti, che hanno dato i soldi ma non sono ancora proprietari (oppure hanno già rogitato, ma l’ipoteca non è stata estinta), perdono tutto o quasi tutto, dato che prima si pagano i creditori “privilegiati” ecco perché la legge a tutela ha imposto la polizza fidejussoria.
-Grazie a speciali registri (disponibili presso gli uffici catastali del vostro comune) potete controllare che l’area su cui è costruito l’immobile sia effettivamente di proprietà dell’impresa costruttrice;

Diffidate dei venditori che presentano contratti poco chiari. Verificate che siano descritti nel dettaglio le caratteristiche tecniche delle lavorazioni e i materiali da usare, e i tempi di costruzione e di completamento dei lavori; non versate cifre troppo alte al momento della prenotazione dell’immobile e frazionate i restanti pagamenti non a scadenze fisse, ma alla conclusione delle singole fasi dei lavori.

Come Richiedere il Rimborso per un Pacco Arrivato in Ritardo

14 Apr, 2021
admin
No Comments

Se spedisci pacchi con poste italiane, devi sapere che in base al servizio che scegli, ci sono delle garanzie sui servizi stessi. Uno tra queste, è quello del rimborso relativo ad una spedizione che è arrivata a destinazione oltre il tempo per cui hai pagato il servizio.

Per prima cosa, non dimenticare, quando spedisci qualsiasi oggetto, di conservare la ricevuta dell’avvenuta spedizione, fino a quando non ti sarai assicurato che il destinatario ha effettivamente ricevuto il pacco. Fatto questo, quando scegli un servizio di spedizione, ad esempio Paccocelere1 presso Poste Italiane,

Devi sapere che, se la consegna del pacco non avviene entro il giorno successivo alla spedizione (ovviamente conviene spedire sempre entro massimo giovedì mattina), puoi richiedere il rimborso delle spese del pacco. Quindi, recati presso l’ufficio dal quale hai spedito il pacco, con in mano la ricevuta del pacco stesso,

L’operatore di servizio, ti darà un modulo da compilare riguardante la richiesta di rimborso per mancata consegna entro il tempo previsto. Compila il tutto seguendo questa guida e consegna il modulo all’operatore. Dopo pochi giorni, riceverai un assegno da parte delle poste italiane, con l’importo relativo alle spese del pacco che hai spedito.

Rating Bancario e Comportamento dell’Azienda

14 Mar, 2021
admin
No Comments

Il comportamento dell’Impresa, analizzata dalle circostanze andamentali, è una variabile molto importante del rating
creditizio, forse la più facile da gestire ed influenzare, ma altrettanto la più facilmente ignorata e non considerata dall’impresa.
Ciò infatti che fa rabbia, dal punto di vista di un osservatore esterno, è constatare ogni volta come l’imprenditore prenda sottogamba e sottovaluti l’importanza di un comportamento
coerente e regolare con la banca, o, peggio, non se ne renda
neppure conto.

Il contratto di conto corrente che ogni Impresa stipula
con la propria banca, implica il rispetto di alcune semplici norme
comportamentali, cioè di tenuta regolare del conto che ognuno
conosce, e che soprattutto provengono da valutazioni di buon
senso.

Ogni contratto è composto da una serie di atti reciproci,
che se vengono rispettati regolarmente, non creeranno mai un’inadempienza: Se ho un contratto di affidamento per cassa di
10.000 euro, e sto all’interno di quel limite, non sarò mai inadempiente nei confronti della banca, ma se lo supero, in quel
momento scatterà da parte mia un comportamento di inadempienza che potrà essere o meno tollerato dalla banca, consentendo che io usi maggiori fondi per un determinato periodo, in attesa che termini il mio irregolare comportamento. Il tutto si conclama con la classica telefonata del direttore, per esempio per un assegno parzialmente scoperto o una riba passiva non interamente coperta, in cui l’imprenditore si impegna a rifondere in breve tempo il maggior debito ed il Direttore acconsente.

Quante volte succede in azienda un episodio del genere?
Soprattutto quante volte accade senza che l’imprenditore lo sappia, dato che la gestione della banca è affidata al dipendente amministrativo più anziano e quindi, si presume di maggior fiducia?
Ma soprattutto il dipendente stesso, ha ben chiara la
questione sconfini, andamentale, rating e così via?
L’esperienza ci dice che i maggiori danni sull’andamentale sono proprio causati dall’ignoranza di tali informazioni, ignoranza in assoluta buona fede lo ribadiamo, che oltretutto si iniziano a concretizzare quando non ci sarebbe una situazione di
emergenza a giustificarli.
Per comprendere bene l’effetto ed il significato dell’andamentale sul rating, dobbiamo infatti ragionare come ragiona la
banca e non come ragiona l’impresa. Se si ha il controllo della
propria azienda, non è possibile che si verifichino sconfinamenti
straordinari per cause ordinarie di gestione; L’informazione che
oggi scade una ricevuta bancaria per cui non c’è copertura, non è
una novità a cielo sereno, ma è una informazione che era disponibile in azienda da almeno 30 o 60 o più giorni, e che se ci fosse
stata una corretta tenuta degli impegni di cassa in entrata ed in
uscita, sarebbe stata gestita in maniera corretta.
Quindi lo sconfinamento è indice di una insufficiente gestione della tesoreria e questo è un dettaglio negativo nei confronti dell’Impresa.

Altro esempio è un ritardo nel pagamento di una rata di
mutuo, magari anche di lieve entità. Che si doveva pagare il
mutuo, è un’informazione presente in azienda fin dall’erogazione
dello stesso, visto che si segue un piano di ammortamento stabilito all’inizio dell’operazione, quindi il non avere i fondi al momento del pagamento significa non avere il controllo dei propri
flussi. Inoltre, se l’azienda non riesce a pagare con puntualità i
mutui esistenti, potrà mai pagare con puntualità un ulteriore
prestito?
Per la banca, insomma, non esistono disguidi o dimenticanze, esistono “anomalie”, più o meno gravi, ma nessuna di
questa ha scusanti, perché tutte derivano da una inadempienza
contrattuale del correntista. Ed il fatto che il Direttore della Filiale od il Gestore le tolleri, non vuol dire che le autorizzi o che non
ci siano del tutto; ci pensano i software a memorizzarle, raggrupparle e presentarle nel momento in cui c’è da prendere una decisione (nuovo prestito si o no?) o da aggiornare il rating bancario
(cosa che viene di norma fatta automaticamente ogni sei mesi).
Uscendo dall’ottica bancaria, dobbiamo però enfatizzare
che moltissime di queste “anomalie” si verificano in momenti
normali della vita dell’impresa e non in situazioni di emergenza o
di criticità. Questa “leggerezza” da parte dell’impresa è una colpa
a cui non ci può sottrarre; tra l’altro compie dei danni sulla reputazione bancaria dell’Impresa che sono molto difficili da scardinare e per cui serve un comportamento perfetto ed intonso per
tantissimo tempo, dato che le anomalie restano segnate per
mesi e mesi, dopo che si sono verificate.

Discorso a parte merita la questione “insoluti”. Ultimamente la crisi economica (e l’aumento conseguente di quelli che
“ci marciano”) ha fatto esplodere la frequenza con cui avvengono gli insoluti, vale a dire il mancato pagamento delle ricevute
bancarie o delle fatture alla corretta scadenza inizialmente pattuita.
Quasi come una verità strisciante, si insinua il “siamo tutti sulla stessa barca”, il “siamo tutti nella crisi” e il livello di tolleranza, in questi momenti di difficoltà, aumenta.
L’imprenditore stesso, se può, a sua volta non onora i suoi impegni con i fornitori non pagando riba o fatture. Si è scatenato quindi una sorta di “domino” di insolvenze che, a catena, travolge tutta la nostra economia che, in pratica, quando paga, si “prende” trenta giorni in più strutturalmente. Questo è ovviamente il punto di vista dell’imprenditore.

Come Richiedere un Mutuo

14 Feb, 2021
admin
No Comments

Negli ultimi anni le banche hanno moltiplicato le offerte di mutuo: è possibile ottenere mutui per l’acquisto della casa fino al 100% del valore dell’immobile, mutui a medio o lungo termine con durata che va dai 18 mesi ai 30 o 40 anni a seconda delle esigenze, mutui a tasso fisso, variabile o misto, mutui con formule di rimborso personalizzate.

Per non perdersi in questo meandro di offerte è necessario prendere in considerazione i vari aspetti, valutare bene le proprie esigenze ed effettuare vari preventivi prima di procedere con la scelta della banca con la quale effettuare la richiesta di mutuo.

Dobbiamo come prima cosa valutare le nostre esigenze.

Capire l’importo del finanziamento di cui abbiamo bisogno, ricordandoci che dobbiamo tenere in considerazione il prezzo dell’immobile che intendiamo acquistare, la parcella del notaio, il costo di un eventuale intermediario immobiliare e le tasse.
Valutare la durata del mutuo considerando che ad una durata più lunga corrispondono rate più leggere ma maggiore è l’importo totale degli interessi da pagare.
Valutare vantaggi e svantaggi di un mutuo a tasso fisso, tasso variabile o misto.
Una volta prese queste decisioni sarà possibile rivolgersi a più banche per ottenere vari preventivi da valutare e confrontare.

Come Confrontare Costi dei Mutui

14 Gen, 2021
admin
No Comments

Prima di procedere con la definitiva richiesta di mutuo alla banca è necessario valutare diversi preventivi per scegliere quella che per le nostre esigenze è la migliore offerta di mutuo.

Per iniziare dobbiamo valutare se scegliere un mutuo a tasso fisso, variabile o misto e stabilire la durata di rimborso. Fatto questo possiamo procedere con la richiesta di preventivi che poi confronteremo.

Preventivo di mutuo: confrontare i costi per scegliere la migliore offerta di mutuoIl parametro fondamentale per effettuare il confronto fra i preventivi è l’ISC (Indicatore Sintetico di Costo) o TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale) che tiene conto del tasso di interesse e degli altri oneri e spese obbligatori o previsti dal contratto di mutuo.

L’ISC e le altre condizioni contrattuali sono deducibili dal foglio informativo che la banca deve mettere a disposizione della clientela nei locali aperti al pubblico, dal prospetto E.S.I.S (European Standardised Information Sheet) che le banche devono consegnare come stabilito dal Codice deontologico per l’informazione precontrattuale relativa ai mutui per la casa di abitazione (mutui casa) e dalla copia completa del contratto che le banche sono tenute a rilasciare senza obbligo di firma da parte del richiedente.