Category Archives: Soldi

Sono due parole il cui significato viene spesso confuso, anche da alcuni rappresentati delle istituzioni che, sebbene, dovrebbero padroneggiare bene la materia, le usano in molti casi con valore equivalente: si tratta di ‘deficit’ e ‘debito’, termini purtroppo protagonisti, insieme a ‘spread’, del vocabolario mediatico e politico degli ultimi tempi.

Ma cosa significa di preciso ‘deficit di bilancio’? E in cosa differisce dal cosiddetto ‘debito pubblico’?

Il decifit di bilancio pubblico, altrimenti detto anche ‘disavanzo pubblico’ è l’ammontare della spesa dello Stato non equilibrata dalle entrate: in altre parole, il deficit rappresenta la differenza tra le entrate e le uscite di una nazione, quando le prime sono maggiori delle seconde e lo Stato spende più di quanto non incassi.

La copertura del deficit pubblico viene di solito effettuata attraverso l’emissione di titoli di Stato, acquistabili dagli investitori finanziari (connazionali o stranieri).

Con la dicitura ‘debito pubblico’, invece, si intende il debito accumulato da uno Stato nei confronti di altri soggetti con cui intrattiene rapporti di natura finanziaria: investitori in titoli, banche, Stati esteri.

Gli Stati che raggiungono un notevole livello di indebitamento sono a rischio default (fallimento), non potendo coprire gli obblighi finanziari contratti. A determinare tale rischio è anche il PIL degli Stati: se il prodotto interno lordo è positivo, infatti, ci sono maggiori possibilità di provvedere alla copertura economica del debito; in caso contrario, il Paese corre il consistente pericolo di non poter far fronte ai pagamenti.

Quando il rapporto tra debito pubblico e PIL è costante, si ha una situazione di ‘pareggio di bilancio’: il BEP (Break Even Point), o punto di pareggio, è quindi il momento in cui a bilancio le spese e i ricavi si compensano, senza generare utili e perdite.

Lo strumento finanziario della cartolarizzazione è stato ideato negli anni settanta negli Stati Uniti, nell’ambito della strategia di sostegno alla casa. Negli ultimi anni il ricorso a tecniche di cartolarizzazione si è diffuso a livello globale e ha riguardato sempre più attività e settori diversi da quello immobiliare. Il sistema delle cartolarizzazioni è il risultato più evidente di quel processo di finanziarizzazione all’origine della crisi economica e finanziaria attuale.

La cartolarizzazione è una tecnica finanziaria che prevede la possibilità di cedere i propri crediti monetari, presenti e futuri, ad una società appositamente costituita, che si occuperà della loro trasformazione in titoli negoziabili sul mercato finanziario.

In pratica raggruppa portafogli di crediti normalmente non scambiabili individualmente sul mercato e li struttura in vari tipi di obbligazioni che possono essere quindi vendute ad investitori mobiliari, come fossero azioni od obbligazioni.

I titoli cartolarizzati hanno, come le obbligazioni normali, una scadenza e un tasso di interesse, e il servizio del debito è legato ai rimborsi e ai pagamenti di interessi da parte degli originali mutuatari. La banca, oltre al vantaggio di mobilizzare quelle attività poco liquide, si scrolla di dosso anche il rischio legato a quei mutui: il rischio è passato agli investitori.

Il mutuo con cap è un mutuo a tasso variabile, che tuttavia vuole dare una maggiore tutela ai mutuatari stabilendo un tetto massimo, cap, oltre il quale l’aumento del tasso applicato non può andare. Statisticamente l’offerta ed anche la sottoscrizione del mutuo con Cap si ha quando si teme un rialzo dei tassi di interesse, ma non si vuole rinunciare tuttavia al tasso variabile, sottoscrivendo un mutuo a tasso fisso con tassi comunque più elevati. Bisogna però tener presente che i mutui ‘accessoriati’, ovvero dotati di condizioni particolari, normalmente sono più costosi rispetto ad un mutuo a tasso variabile puro, a causa dell’applicazione di spread più elevati.

Il vantaggio è rappresentato dalla sola possibilità di sapere a priori che la propria rata non potrà eccedere determinati importi, mentre tra gli svantaggi va considerata la maggiore onerosità di questa operazione. Molto spesso può essere più utile valutare, se ci si vuole orientare su un mutuo a tasso variabile, l’ipotesi di stipularne comunque uno in forma ‘pura’ (ovvero senza cap), monitorando la situazione dell’andamento dei tassi.

In caso di un trend a rialzo chiaro si può decidere di rinegoziare le condizioni del mutuo o procedere alla surroga muovendosi verso condizioni più favorevoli, o semplicemente aumentandone la durata, così da avere un minore impatto sulla rata totale.

Il mutuo con Cap non ha conosciuto negli ultimi anni, con i tassi molto bassi, un grande apprezzamento, anche a causa dei mutui a tasso fisso che erano più sicuri e di poco più costosi. Per questo molte banche hanno cominciato a sostituirlo con il mutuo con opzione, che, a delle scadenze prestabilite, prevede la possibilità di poter passare da un fisso a un variabile, o viceversa, od anche rimanere con il tasso in corso, fino alla successiva scadenza. Si tratta di tipi di mutuo molto interessanti, sia perché spingono verso un approccio più attivo i mutuatari, e sia perché concretamente possono offrire la possibilità di risparmiare. Tuttavia nella scelta bisogna fare attenzione alle condizioni per l’esercizio dell’opzione, in quanto alcune banche prevedono l’esercizio di tale diritto sempre gratuito, mentre altre offrono gratuitamente solo il primo cambio di tasso, mentre le opzioni future dovranno essere acquistate.

Nel mutuo a tasso variabile, il mutuatario, dovrà pagare le rate del mutuo, sottoponendosi ad un tasso variabile, ovvero ad un tasso d’interesse che varia in base alle condizioni della finanza e del mercato, e in base a indici economici di riferimento (che vengono decisi e specificati al momento dell’”accensione” del mutuo), ed in particolare in base al costo del denaro, registrato dal parametro euribor.

Questo mutuo quindi, può offrire delle condizioni più vantaggiose rispetto ad un mutuo a tasso fisso, quando le condizioni di mercato sono favorevoli al cliente, e quindi i tassi d’interesse sono bassi.
Tuttavia, può anche diventare svantaggioso, nei momenti in cui le situazioni di mercato sono favorevoli invece alle banche, e questo è un grave pericolo, in quanto anche il cambiamento di un solo punto percentuale del costo del denaro, fa variare i tassi d’interesse.

In caso di estinzione anticipata del mutuo, il mutuo a tasso variabile è quello che causa al mutuatario, il minor danno in termini di penali.

In conclusione, possiamo dire che questo mutuo si adatta a coloro che cercano la convenienza, pur dovendo correre alcuni rischi; e che qual’ora si decida di aprire un mutuo di tale genere, bisogna prevedere che nei prossimi mesi, non ci saranno pesanti cambiamenti del costo del denaro, ricordandosi ovviamente, che non si potrà mai avere una sicurezza in questi termini.

L’acquisto di una casa ancora in costruzione ha dei notevoli vantaggi, tra gli altri il poter decidere le eventuali modifiche secondo i propri desideri e le proprie necessità.
La contropartita è l’attenzione che si deve porre all’affidabilità del costruttore, alla proprietà del terreno su cui sorge la costruzione e la realisticità dei costi delle opere ancora da eseguire.

Soprattutto quest’ultimo punto è fondamentale, e l’introduzione dei Mutui di Completamento Costruzione costituisce una salvaguardia per il compratore.
Si tratta di Mutui erogati dalle Banche per coprire le spese di completamento di un immobile, e consentono di ottenere fino all’80% del valore dell’immobile stesso, dove per valore dell’immobile si intende il valore che la casa acquisterà una volta ultimati i lavori.

Il mutuo sarà erogato sulla base del preventivo rilasciato dal costruttore, ed il capitale verrà poi corrisposto progressivamente in base all’avanzamento dei lavori.

L’IVA sul Mutuo Completamento Costruzione sarà come quella del Mutuo “classico”, cioè del 4% per la prima casa e del 10% per la seconda casa.
Questo dovrebbe essere una specie di “valvola di sicurezza” per le spese impreviste, che spesso “lievitano” quando si compra un immobile in costruzione.