Come Comprare Casa – Aspetti Burocratici

Come Comprare Casa – Aspetti Burocratici

21 Apr, 2021
admin
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Quando si cerca una casa da acquistare si possono usare i canali ufficiali (agenzie immobiliari) e quelli informali (annunci, cartelli, ecc.).
Una volta identificato un alloggio, il potenziale acquirente prende un appuntamento con il proprietario o con l’agenzia per visitarlo. Rivolgersi ad un’agenzia può essere una garanzia ma perché questa scelta non si trasformi in un errore è assolutamente necessario per prima cosa accertarsi che sia regolarmente iscritta in camera di commercio, . Per la Legge italiana (n° 39 del 1989), possono esercitare il mestiere di intermediazione immobiliare solo le agenzie iscritte alle Camere di Commercio., secondariamente è necessario stabilire preventivamente e possibilmente per scritto il compenso, le modalità di pagamento ed i servizi che mi verranno erogati a fronte del pagamento (la percentuale è a libera contrattazione, la media praticata è all’incirca del 3%), eventuali discrepanze tra quanto promesso e quanto erogato può essere motivo di abbassamento del compenso pattuito. Bisogna presentare grande attenzione ai moduli che vengono presentati ed in particolare a quello della “proposta d’acquisto”: e quindi è necessario leggere con molta attenzione tutte le clausole in essi contenute ed accertarsi
che gli stessi siano stati depositati presso la camera di commercio, rivolgetevi sempre ad agenzie serie ed è buona norma interpellare più agenzie prima di decidere Se avete dei dubbi rivolgetevi alle associazioni di categoria, alle camere di commercio e/o alle associazioni
dei consumatori.

Nel caso in cui l’acquirente ha un rapporto diretto con il proprietario, è bene che si rivolga ad una associazione di tutela per avere informazioni ed assistenza. Può essere utile,
ad esempio, conoscere il prezzo medio per metro quadro della zona in cui è collocata la casa al fine di valutare se i prezzo richiesto dal proprietario è troppo alto rispetto al valore di mercato.

Le verifiche tecniche e legali

Risulta essere indispensabile effettuare alcuni controlli prima di sottoscrivere qualunque impegno ovvero vincolare la definizione del contratto alla verifica e conformità degli stessi.
Devono essere svolti i controlli di tipo tecnico: una analisi approfondita dello stato di conservazione dell’appartamento, qualora si tratti di un immobile usato, è una precauzione fondamentale per non ritrovarsi a dover fronteggiare spese improvvise per rimediare a carenze strutturali dell’appartamento. In particolare è importante conoscere la situazione dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento e del gas, prestando attenzione che si tratti di strutture a norma di legge ovvero l’immobile non lo è e quindi l’eventuale messa a norma
sarà a carico dell’acquirente. Bisogna sapere che la vendita avviene sempre a corpo e non a misura, pertanto per conoscere l’esatta metratura è necessario misurare l’appartamento, le misurazioni e la disposizione interna devono corrispondere alle planimetrie catastali e alle
concessioni e/o licenze edilizie.
Molto importante è la verifica delle informazioni di tipo tecnico, urbanistico e legale sulla casa, come la conformità di ciò che si acquista alle leggi sull’edilizia o l’esistenza di un’ipoteca (attenzione al tipo di eventuale ipoteca, se fosse giudiziale bisogna informarsi presso il tribunale sulla effettivo valore del debito).
Recandosi all’Ufficio del Catasto, unito alle generalità della persona proprietaria dell’immobile, si può rilevare dal repertorio corrispondente al nominativo, sia le compravendite effettuate, sia eventuali iscrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile. attenzione al titolo di provenienza, se l’immobile è pervenuto per donazione ciò può impedire la concessione di un mutuo.

Risulta essere importanti farsi documentare dal venditore l’assenza di eventuali debiti nei confronti del fisco. In particolare si potrà verificare che
-per l’IRPEF e le altre imposte dirette, l’inesistenza di eventuali debiti di imposta (relativi all’anno in corso e a quello precedente);
-non ci siano controversie in attesa di decisione presso le Commissioni Tributarie o l’Autorità Giudiziaria.

Una volta effettuati i necessari controlli e raggiunto un accordo economico tra le parti contraenti, i contratti da sottoscrivere sono due
-prima il compromesso, che è una scrittura privata che stabilisce le modalità dell’acquisto;
-poi l’atto di vendita – o rogito notarile – che è il documento ufficiale di compravendita.
Si tratta di operazioni molto complesse, che comportano l’assunzione di precisi impegni da parte dei contraenti, per questo è necessario, qual’ora non ci si sia avvalsi dell’opera di un serio agente immobiliare, essere assistiti da un avvocato o da un notaio di fiducia.
Ricordatevi che l’80% delle controversie può essere evitato stipulando un buon preliminare.

Il compromesso

Risulta essere il contratto preliminare tra venditore e compratore con cui le parti si accordano sulle modalità della compravendita: esso ha effetti solo obbligatori di premessa di vendita e di acquisto, mentre la proprietà si trasferisce esclusivamente con il rogito notarile. Risulta essere l’atto fondamentale per cui è estremamente importante che siano specificate nel modo più dettagliato possibile tutte le clausole che saranno inserire nel contratto di compravendita.
Devono essere specificati nel compromesso
-dati anagrafici di venditore e compratore;
-descrizione più particolareggiata possibile dell’abitazione;
-prezzo pattuito, modalità e scadenza di pagamento;
-importo e natura della caparra;
-dichiarazione del proprietario sull’inesistenza di ipoteche;
-dichiarazione del proprietario sulla regolarità edilizia (abitabilità e agibilità); e corrispondenza tra le planimetrie catastali e lo stato di fatto a pena di nullità;
-dichiarazione del proprietario sulla regolarità fiscale dell’alloggio;
-indicazioni catastali;
-Classificazione energetica ovvero impegno da parte del venditore a produrla entro l’atto.
-Se ci si è avvalsi dell’opera di un agenzia o meno e se si quale
-regolamento e spese condominiali (se si tratta di condominio);
-estremi di contratto di locazione (se si tratta di appartamento occupato);
-data concordata dell’atto di rogito;
-la data di effettiva consegna dell’alloggio.

Risulta essere inoltre da ricordare che, quando sia presente un ipoteca sull’alloggio, nel versare la caparra si dovrà tenere conto del debito residuo Il venditore deve impegnarsi a cancellare il vecchio mutuo in tempo utile, in modo che
il compratore abbia il tempo di “accendere” il proprio. Ma è anche possibile, se permesso dall’atto di mutuo precedente, trasferire direttamente il mutuo; ( è assolutamente consigliabile controllare che la banca quando trasferisce il mutuo liberi completamente il vecchio
mutuatario da qualsiasi obbligo) in tal caso, il trasferimento viene comunicato direttamente dal notaio alla banca al momento dell’atto, risparmiando così tutte le spese di apertura di un nuovo mutuo. E’ assolutamente importante sapere che il contratto preliminare è un
atto che nasce in bollo quindi le marche da bollo (14,62 ogni 100 righe) devono avere data uguale o antecedente a quella dell’atto, deve sempre essere registrato (D.P.R. 131/1986;legge 27/12/2006 N° 296) presso l’agenzia delle entrate pagando le relative imposte (50% per parte).
Per una maggiore tutela sarebbe opportuna la trascrizione nelle conservatorie dei registri immobiliari, del compromesso, questa operazione va fatta da un notaio ed ha un costo.
Al momento della firma del compromesso, l’acquirente deve pagare una somma (la cosiddetta “caparra”) definita tra le parti, generalmente non inferiore al 10% del prezzo dell’immobile; la quota restante può essere versata in una sola volta o in più rate, fino al saldo, che deve comunque avvenire al momento dell’atto (prestare attenzione perché in caso di versamento in più rate all’atto della registrazione del preliminare cambia l’imposta applicata).
La somma versata impegna chi la versa e chi la riceve alla stipula del successivo contratto: se in questo frattempo l’acquirente decide di non comprare più l’alloggio, il proprietario può trattenere la somma ricevuta; se è il proprietario che non vuole più vendere, allora è l’acquirente che ha diritto ad avere indietro una somma pari al doppio della caparra stessa (ulteriori adempimenti dipendono dal tipo di caparra confirmatoria o penitenziale).
Nel caso di accesso al mutuo è preferibile prevedere la condizione sospensiva nel caso in cui la banca non conceda il mutuo. Ovvero preventivamente sottoscrivere una proposta condizionata e procedere alla stipula del preliminare solo dopo avere ottenuto la delibera del mutuo, cioè una proposta di acquisto immobile vincolata al mutuo.

Il rogito notarile

Risulta essere il contratto di compravendita vero e proprio in cui si sancisce l’avvenuto trapasso di proprietà, che deve essere registrato da un notaio, che è a carico dell’acquirente ed è scelto di diritto da quest’ultimo. Il notaio dovrà effettuare le opportune verifiche, redigere l’atto, calcolare le imposte sulla compravendita e occuparsi della registrazione dell’atto. Dopo avere firmato l’atto e pagato il notaio la nuova casa sarà del nuovo proprietario. Ricordatevi che se vi siete avvalsi dell’opera di un intermediario questi deve essere citato nell’atto come pure il compenso pagato, le responsabilità in caso di dichiarazione mendace sono molto gravose (dichiarazione falsa in atto pubblico, maggior imposta da pagare).
Sono previste agevolazioni per chi acquista l’alloggio nel Comune dove ha la residenza.
Per poterne usufruire l’acquirente deve dichiarare nell’atto
-di non possedere un altro fabbricato nel Comune dove acquisti l’alloggio;
-che questo sarà utilizzato come abitazione;
-di non aver già usufruito di queste agevolazioni.

L’acquisto di una casa in costruzione

Comprare una casa in costruzione può essere un modo per risparmiare. Gli immobili acquistati sulla carta costano generalmente tra il 5 e l’8% in meno. Il motivo è semplice: i costruttori, in questo modo, incassano in anticipo il
denaro necessario all’avanzamento dei lavori senza ricorrere al prestito bancario, e, dovendo pagare meno interessi, possono offrire appartamenti a prezzi più convenienti.
Per l’acquirente il vantaggio, oltre che nel risparmio, sta nella possibilità di intervenire nel progetto, e quindi, di personalizzarlo.
Alcuni accorgimenti permetteranno di non avere problemi
-affidatevi a ditte costruttrici solide che possano offrire garanzie reali. Verificate che non abbiano subito fallimenti, o procedimenti giudiziari, rivolgendovi alla Camera di commercio della vostra città.
-Il costruttore deve sempre fornirvi una polizza fideiussoria durante le fasi che intercorrono tra il preliminare ed il rogito per tutte le somme che gli vengono versate e questo a pena di nullità su richiesta dell’acquirente, contestualmente all’atto
deve fornirvi una polizza decennale a copertura di eventuali vizi.
-Mentre le banche, grazie all’ipoteca, possono vendere all’asta gli immobili già edificati o almeno l’area, gli acquirenti, che hanno dato i soldi ma non sono ancora proprietari (oppure hanno già rogitato, ma l’ipoteca non è stata estinta), perdono tutto o quasi tutto, dato che prima si pagano i creditori “privilegiati” ecco perché la legge a tutela ha imposto la polizza fidejussoria.
-Grazie a speciali registri (disponibili presso gli uffici catastali del vostro comune) potete controllare che l’area su cui è costruito l’immobile sia effettivamente di proprietà dell’impresa costruttrice;

Diffidate dei venditori che presentano contratti poco chiari. Verificate che siano descritti nel dettaglio le caratteristiche tecniche delle lavorazioni e i materiali da usare, e i tempi di costruzione e di completamento dei lavori; non versate cifre troppo alte al momento della prenotazione dell’immobile e frazionate i restanti pagamenti non a scadenze fisse, ma alla conclusione delle singole fasi dei lavori.