Nel mercato immobiliare la liberatoria è uno strumento fondamentale per chiarire diritti, responsabilità e limiti d’uso relativi a un immobile, alle sue immagini e ai dati personali dei clienti. Questa guida offre una panoramica pratica e giuridicamente aggiornata sulle diverse tipologie di liberatorie che un’agenzia può utilizzare — dall’autorizzazione alla pubblicazione fotografica alla liberatoria per la circolazione di informazioni tra intermediari, fino alla rinuncia a pretese in caso di risoluzione del mandato. Spiegheremo quando e perché è necessario richiederla, quali clausole non devono mai mancare per evitare contenziosi e come conformarla al quadro normativo vigente, con particolare attenzione alla protezione dei dati personali (GDPR). L’obiettivo è fornire strumenti chiari e modelli utilizzabili, oltre a consigli pratici per negoziare e personalizzare la liberatoria senza compromettere la tutela del cliente né gli interessi dell’agenzia.
Indice
Come scrivere una liberatoria agenzia immobiliare
Una liberatoria rilasciata a un’agenzia immobiliare è un atto scritto con il quale il proprietario o il soggetto legittimato a disporre di un immobile concede all’agenzia determinate autorizzazioni e, in molti casi, libera l’agenzia da specifiche responsabilità. Si tratta di uno strumento che chiarisce il perimetro dei poteri conferiti all’intermediario, definisce le modalità di utilizzo di immagini, dati e documentazione dell’immobile e disciplina i rapporti economici e di responsabilità tra le parti. Sebbene la forma e i contenuti possano variare in funzione delle esigenze commerciali e del quadro giuridico locale, una liberatoria efficace deve contenere elementi identificativi e clausole che rendano chiaro chi autorizza, chi è autorizzato e fino a che punto si estende tale autorizzazione.
Occorre innanzitutto l’identificazione completa delle parti: il soggetto che concede la liberatoria e l’agenzia immobiliare o il singolo mediatore che la riceve. Per il concedente devono comparire nome e cognome, codice fiscale o partita IVA se si tratta di una persona giuridica, indirizzo di residenza o sede, recapiti utili e, se del caso, l’indicazione di eventuali rappresentanti o procuratori con poteri di firma. Per l’agenzia devono essere indicati la ragione sociale, la sede legale, la partita IVA, eventuali riferimenti professionali dell’intermediario (iscrizione alla camera di commercio o albo), e i riferimenti per le comunicazioni. Un elemento fondamentale è la qualificazione del soggetto che rilascia la liberatoria: deve essere specificato se è il proprietario, un rappresentante, un usufruttuario o un altro titolare di diritti reali, e, se questi non è il proprietario diretto, va allegata o dichiarata la documentazione che lo legittima ad autorizzare l’operazione.
La descrizione dell’immobile deve essere precisa e dettagliata: occorre indicare l’indirizzo completo, i riferimenti catastali (foglio, particella, subalterno), la tipologia dell’immobile (appartamento, ufficio, terreno, unità commerciale), la superficie commerciale e catastale ove possibile, nonché eventuali pertinenze. È utile, e spesso necessario, attestare lo stato giuridico dell’immobile: vincoli, ipoteche, servitù, locazioni in essere o altre limitazioni che possano influire sull’attività di intermediazione, o almeno dichiarare che l’autorizzante ha fornito all’agenzia ogni informazione rilevante. Se la liberatoria autorizza la visione da parte di potenziali acquirenti o la consegna di chiavi, deve essere indicato il regime di consegna, le responsabilità durante le visite e l’obbligo di restituzione.
Deve essere chiarito in che cosa consiste l’autorizzazione: se si tratta del consenso alla pubblicazione di annunci e annunci fotografici, all’effettuazione di fotografie e riprese video, all’inserimento dei dati su portali immobiliari e social network, alla condivisione delle informazioni con potenziali acquirenti e altre agenzie, o a compiere atti amministrativi necessari per la promozione. Va altresì precisata la durata dell’autorizzazione: una data di inizio e una di cessazione, o le condizioni che determinano la sua estinzione, come la vendita dell’immobile, la revoca con preavviso, il venir meno del mandato. Se la liberatoria riguarda una autorizzazione limitata nel tempo o soggetta a rinnovo tacito, ciò deve risultare chiaramente.
La disciplina economica è parte integrante: la liberatoria dovrebbe richiamare l’esistenza e l’entità dell’eventuale mandato di mediazione o l’accordo sulle provvigioni, specificando quando la provvigione è dovuta e da chi, nonché eventuali spese accessorie anticipate dall’agenzia che il proprietario si impegna a rimborsare. Se la liberatoria funge anche da liberatoria di responsabilità, è necessario descrivere in termini comprensibili quali responsabilità l’autorizzante intende esonerare: ad esempio, esonero dell’agenzia per danni derivanti da informazioni fornite dal proprietario che si rivelino inesatte, limitazioni della responsabilità per danni durante le visite salvo dolo o colpa grave dell’agenzia, o rinuncia a pretese in relazione all’utilizzo delle immagini promozionali. Tali norme devono essere redatte con attenzione, poiché alcune clausole di esonero possono essere inefficaci o limitate dalla legge a tutela dei consumatori.
Dato l’elevato rilievo della protezione dei dati personali, la liberatoria deve contenere informazioni sul trattamento dei dati ai sensi della normativa vigente (ad esempio il Regolamento UE 2016/679, GDPR), indicando chi è il titolare del trattamento, le finalità per cui i dati vengono trattati (marketing immobiliare, contatti con potenziali acquirenti, pubblicazione annunci), la base giuridica del trattamento e i diritti dell’interessato (accesso, rettifica, cancellazione, opposizione, limitazione del trattamento). Devono anche essere specificate le modalità di comunicazione dei dati a terzi, come portali immobiliari, banca dati interne, altre agenzie e professionisti coinvolti nella compravendita, oltre all’eventuale trasferimento dei dati fuori dall’Unione Europea se previsto. L’indicazione di un recapito per esercitare tali diritti e la possibilità di revocare il consenso (con le conseguenze pratiche della revoca) sono informazioni importanti che spesso risultano obbligatorie.
Infine, la liberatoria deve essere datata e sottoscritta dal soggetto autorizzante, con l’apposizione, se richiesto, della firma leggibile e della dichiarazione di identità con allegata copia di un documento d’identità valido. È buona prassi inserire la clausola che attesta la veridicità delle informazioni fornite e la disponibilità a esibire eventuale documentazione integrativa su richiesta. Per completezza giuridica, può essere prevista la scelta del foro competente e la legge applicabile, ma tali clausole vanno bilanciate con le normative imperative e le tutele previste per i consumatori. Poiché la validità e l’efficacia di talune clausole possono dipendere dalla normativa nazionale o regionale, è consigliabile che il testo della liberatoria sia predisposto o verificato da un professionista legale prima della sottoscrizione, per garantire che tutti gli elementi imprescindibili siano presenti e conformi alla normativa applicabile.
Modello liberatoria agenzia immobiliare
Il/la sottoscritto/a __________, nato/a a __________ il __________, codice fiscale __________, residente in __________ via/piazza __________ n. __________, in qualità di proprietario/a dell’immobile sito in __________ via/piazza __________ n. __________, catastalmente identificato in __________, dichiara e concorda quanto segue:
1) Autorizzazione all’incarico e alle attività
Con la presente autorizza la società/agente immobiliare __________, con sede in __________, partita IVA/CF __________, a compiere tutte le attività necessarie per la promozione, mediazione e compravendita/locazione dell’immobile sopra indicato, incluse, a titolo esemplificativo ma non esaustivo: sopralluoghi, accesso all’immobile per visite con potenziali clienti, realizzazione e diffusione di fotografie, video, planimetrie e descrizioni dell’immobile su mezzi cartacei e digitali, pubblicazione su portali immobiliari, social network e materiale promozionale.
2) Concessione di utilizzo di immagini e materiali
Il/la sottoscritto/a concede espressamente all’agenzia il diritto non esclusivo, gratuito e trasferibile di utilizzare, riprodurre, pubblicare e diffondere fotografie, filmati e materiale grafico dell’immobile e delle sue pertinenze per finalità promozionali e pubblicitarie inerenti l’attività di intermediazione.
3) Consegna chiavi e accessi
Dichiara di consegnare n. __________ chiavi/telecomandi all’agenzia per lo svolgimento delle visite concordate, autorizzando altresì la duplicazione delle chiavi esclusivamente per esigenze operative dell’agenzia.
4) Liberatoria responsabilità
Con la presente il/la sottoscritto/a solleva e libera da ogni responsabilità l’agenzia e i suoi incaricati per danni diretti o indiretti derivanti da visite dell’immobile effettuate da terzi, salvo dolo o colpa grave dell’agenzia stessa. Il/la sottoscritto/a si impegna inoltre a manlevare l’agenzia da eventuali pretese di terzi relative a diritti di terzi sull’immobile non precedentemente comunicati.
5) Durata e revoca
La presente autorizzazione ha validità a partire dalla data odierna fino al __________, e potrà essere revocata dal/la sottoscritto/a esclusivamente mediante comunicazione scritta da inviarsi a mezzo raccomandata A/R o PEC all’indirizzo dell’agenzia. La revoca non pregiudica le attività già avviate e comunque non comporta obbligo di restituzione del materiale promozionale già pubblicato.
6) Trattamento dei dati personali
Il/La sottoscritto/a autorizza l’agenzia al trattamento dei dati personali necessari per lo svolgimento dell’incarico, ai sensi del Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR) e della normativa vigente, per finalità connesse all’intermediazione immobiliare. L’informativa completa è stata resa e ricevuta.
7) Clausole finali
Per quanto non espressamente previsto si fa riferimento alle norme del Codice Civile e alla normativa vigente in materia di compravendita/locazione immobiliare. Eventuali controversie saranno devolute alla competenza esclusiva del Foro di __________.
Luogo e data: __________
Documento d’identità: tipo __________ n. __________ rilasciato da __________ il __________
Firma del/dei proprietario/i: __________
Dichiarazione dell’Agenzia
La società/agente immobiliare __________ dichiara di aver preso visione del presente atto, di aver ricevuto copia del documento di identità del/i sottoscritto/i e di accettare l’incarico alle condizioni sopra indicate.
Luogo e data: __________
Firma per l’Agenzia: __________
Testimone (facoltativo)
Nome e cognome: __________
Documento d’identità: tipo __________ n. __________ rilasciato da __________ il __________
Firma: __________