Nel momento in cui si arriva al rogito, la verifica delle pendenze condominiali è uno degli aspetti pratici più importanti per evitare sorprese dopo la firma. La cosiddetta liberatoria spese condominiali è il documento che attesta l’assenza di debiti a carico del venditore (o indica gli importi residui) e, per prassi notarile, costituisce una garanzia fondamentale per l’acquirente e per il notaio che deve trascrivere il trasferimento. Conoscere come funziona, chi la rilascia, quali informazioni deve contenere e quali sono i tempi e le alternative praticabili consente di chiudere l’operazione in sicurezza e senza ritardi.
Questa guida fornisce una panoramica chiara e operativa: spiega il quadro normativo e la prassi notarile, illustra i documenti richiesti all’amministratore di condominio, propone modelli e check-list utili per venditori, acquirenti e professionisti, e suggerisce soluzioni concrete in caso di morosità o contestazioni. Seguendo i passaggi indicati imparerete a prevenire i rischi più comuni e a gestire efficacemente la liberatoria per arrivare al rogito con la tranquillità necessaria.
Indice
Come scrivere una liberatoria spese condominiali per rogito
La liberatoria delle spese condominiali per rogito è una dichiarazione formale rilasciata dall’amministratore del condominio, o da chi ha la rappresentanza legale dell’ente condominiale, che attesta la situazione contabile relativa all’unità immobiliare oggetto di compravendita e il rapporto economico tra condominio e venditore fino alla data del rogito. Il suo scopo pratico è tutelare l’acquirente e il notaio: tramite la liberatoria si verifica se sul venditore gravano contributi condominiali insoluti o se sono in corso delibere o lavori che comporteranno oneri futuri, e, in caso di debiti, si stabilisce se e quanto deve essere trattenuto al momento del rogito o posto a garanzia per evitare che il compratore sia successivamente obbligato a pagare somme relative a periodi anteriori al trasferimento. Dal punto di vista giuridico la liberatoria non elimina automaticamente la responsabilità del venditore verso il condominio, ma costituisce un elemento documentale essenziale che consente di definire le modalità pratiche di chiusura contabile tra le parti e la gestione di eventuali contestazioni, e per il notaio rappresenta un requisito frequentemente richiesto prima di stipulare l’atto.
Quanto alle informazioni che la liberatoria deve contenere, la dichiarazione deve identificare con precisione il condominio di riferimento e l’unità immobiliare interessata specificandone l’indirizzo e i riferimenti catastali o comunque identificativi dell’alloggio, indicare il nome e i dati anagrafici del venditore e, se conosciuto, dell’acquirente, riportare la data prevista per il rogito e la data in cui la dichiarazione viene rilasciata, poiché la situazione contabile è suscettibile di variazioni. Deve poi fornire una descrizione chiara della posizione economica relativa all’unità: se il venditore è in regola con il pagamento delle quote condominiali ordinarie fino a una determinata data o, al contrario, l’ammontare esatto degli importi dovuti comprensivi di eventuali interessi e spese accessorie, con l’indicazione del periodo cui si riferiscono tali importi. È importante che la liberatoria specifichi la natura degli importi segnalati, distinguendo tra quote ordinarie per la gestione corrente, quote straordinarie deliberate dall’assemblea, eventuali riparti di spese per lavori in corso, contributi al fondo spese straordinarie e somme anticipate dal condominio. Se esistono delibere assembleari che prevedono lavori non ancora rendicontati o rateizzazioni deliberate, la dichiarazione dovrebbe menzionare tali delibere e quantificare, se possibile, l’onere a carico dell’unità. Ugualmente rilevante è la segnalazione di eventuali contenziosi pendenti tra il condominio e il venditore relativi a posizioni debitorie, con indicazione dello stato processuale e dell’eventuale ammontare richiesto in via cautelativa.
Per essere efficace la liberatoria deve indicare i dati dell’amministratore che la rilascia: nome e recapiti, data di nomina e durata dell’incarico o altro elemento che attesti la legittimazione a dichiarare per conto del condominio, e deve recare la firma dell’amministratore, preferibilmente accompagnata dal timbro o altro elemento identificativo dello studio di amministrazione. È utile che la dichiarazione specifichi la data di riferimento della rendicontazione e dichiari esplicitamente che, alla data indicata, non risultano altri crediti nei confronti del venditore oltre quelli eventualmente espressamente riportati nella stessa liberatoria. Nel caso in cui il condominio richieda trattenute o modalità particolari di pagamento al rogito, la liberatoria dovrebbe precisare l’importo da versare, le coordinate bancarie se necessario e le modalità e i termini entro cui l’eventuale saldo dovrà avvenire.
Per ragioni pratiche e di certezza, il documento è normalmente corredato da allegati utili a comprovare quanto dichiarato: copie dei rendiconti condominiali, estratti conto relativi alla posizione dell’unità, verbali assembleari che hanno disposto spese straordinarie, ricevute di pagamento e, se presente, la documentazione relativa a contenziosi. La liberatoria deve essere aggiornata e recente rispetto alla data di stipula del rogito; non è rara la richiesta al notaio che la dichiarazione sia stata emessa nei giorni immediatamente precedenti l’atto, perché saldi e riparti possono variare nel tempo. Infine, per una maggiore efficacia pratica, la fraseologia adottata deve essere chiara e inequivocabile: la liberatoria deve esprimere in modo univoco se il condominio dichiara l’assenza di debiti pregressi a carico del venditore o, al contrario, indicare esattamente gli importi e le condizioni per la loro gestione al momento del rogito, evitando formulazioni ambigue che possano dare luogo a contestazioni successive.
Modello liberatoria spese condominiali per rogito
Io sottoscritto/a __________, nato/a a __________ il __________ e residente in __________, identificato/a con __________ n. __________ rilasciato/a da __________ in data __________, in qualità di Amministratore/Amministratrice del Condominio __________, con sede in __________, C.F./P.IVA __________,
DICHIARO
1) che il Sig./la Sig.ra __________, nato/a a __________ il __________, residente in __________, identificato/a con __________ n. __________, è proprietario/a dell’unità immobiliare sita in __________, identificata catastalmente al foglio __________, particella __________, subalterno __________ (di seguito: “l’Unità”);
2) che, alla data odierna __________, relativamente all’Unità sopra indicata, le posizioni contabili risultano come segue:
– spese condominiali ordinarie maturate e regolarmente pagate fino al __________: € __________;
– spese condominiali ordinarie riferite al periodo dal __________ al __________ ancora a carico del proprietario: € __________;
– spese condominiali straordinarie approvate dall’Assemblea in data __________ e relative all’Unità: € __________, di cui già versato: € __________ e residuo a carico: € __________;
– eventuali altri oneri (specificare): __________: € __________;
3) che, alla data __________, risulta che:
(barrare ed indicare)
– __________ non sussistono posizioni debitorie a carico del venditore relative a quote condominiali antecedenti la data del rogito;
– __________ sussistono posizioni debitorie a carico del venditore pari a € __________ relative a __________ e che dovranno essere estinte/prorogate secondo quanto concordato tra le parti prima del rogito fissato per il giorno __________;
4) che la presente dichiarazione viene rilasciata ai fini del rogito notarile fissato per il giorno __________ presso __________, e ha valore comprovante la situazione contabile condominiale alla data indicata;
5) che il Condominio e l’Amministratore non assumono responsabilità circa eventuali oneri tributari, ipotecari, esecutivi o di altra natura non imputabili al condominio stesso e non risultanti dalla contabilità condominiale sopra descritta.
Allegati: estratto conto contabile relativo all’Unità in data __________; verbali assembleari relativi a spese straordinarie del __________ (se applicabile): __________.
Luogo e data: __________
Firma dell’Amministratore/Amministratrice: __________
Timbro/contatti dell’Amministrazione: __________